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【引用】房地产开发企业前期费用帐务处理探讨  

2011-03-30 05:50:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产开发企业前期费用帐务处理探讨

一、房地产开发企业与其他一般企业相比,具有开发建设周期长、投资数额大、投资风险高等经营特点。对建设期间所发生的管理费用、财务费用、销售费用等前期费用的帐务处理方法。归纳起来,有如下两种:一是将前期费用作为期间费用,并在损益表中体现;二是将前期费用记入“递延资产”,待实现房产销售收入后,再予以结转。

  两种方法,各有其理论依据。哪种方法更加合理,不妨从以下几个方面作些比较。

  (1)配比性原则。该原则要求:一个会计期间内的各项收人和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认、计量。它包括收入和费用发生在因果联系意义上的配比,也包含在时间意义上的配比。在尚未取得任何收入之前,就将已经发生的各项前期费用(有的甚至数额较大,如利息支出)列入损益类科目进行核算,将出现某些会计期间,只有支出无收人,某些会计期间则有可能收入巨大,支出却很小的不合理现象。这种帐务处理方法,不管是在因果关系上,还是在时间关系上,都不符合配比性原则。而在实现销售收入后再结转损益,并体现盈亏的处理方法,正是遵循了收入与费用的配比性原则。

  (2) 收益性与资本性支出划分原则。企业生产经营过程中发生的收益性支出,应列入损益表,计人当期损益,以正确计算当期的经营成果;发生的资本性支出,则应列人资产负债表,作为资产的增加来处理,以真实地反映企业的财务状况。将管理费用作为期间费用列入当期损益,因此项费用发生的经常性、持续性有其合理的一面。但把发生数额较大的财务费用(房地产开发企业的财务费用往往都是数额较大)、销售费用一并计入当期损益,有其不妥之处。因此,将前期费用作为资本性支出列入资产负债表,相对而言,更具合理性。

(3)企业所得税的征收和缴纳。《施工、房地产开发企业财务制度》第八章第六十八条规定:企业发生的年度亏损,可以用下一年度的税前利润等弥补。下一年度利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的,用税后利润弥补。对前期费用的帐务处理方法不同,将会造成企业所得税负担的不同,并在一定程度上影响了企业的发展和国家税金的征收。例如某房地产开发企业的开发建设周期超过5年,那么,将前期费用作为期间费用,计人各期损益的做法,就有可能会使该企业前几年的亏损额得不到正常弥补。这也将给国家税收的征缴产生一定的影响。

二、实践中,对房地产开发企业的前期费用的帐务处理,在上述两种方法的基础上,又存在一些差异。有的企业将从筹建开始,到实现首笔销售收入为止,所发生的前期费用全部并人“递延资产”所属“开办费”二级科目进行核算。有的企业则将管理费用列入期间费用,而把财务费用、销售费用等列入“递延资产”。有的企业又根据银行借款期限长短的不同,将短期借款的利息支出列入“递延资产”,长期借款的利息支出列入“开发成本”。其后果:一方面使房地产开发企业的帐务处理出现了比较混乱的局面,企业与税务部门的协调难度加大;另一方面,也违背了会计指标的可比性原则,并在一定程度上影响了国家制定宏观政策的正确性。因此,对房地产开发企业前期费用的帐务处理,制定一个比较明确、统一的规定,已成当务之急。

  (1)关于开办费。筹建期间的各项费用应列入“递延资产”所属“开办费”明细科目,并规定其归集费用的期间为筹建至取得营业执照、正式开业之时。此后所发生的各项前期费用,不论企业是否实现收入,均不得记入“开办费”。

  (2)关于管理费用。正式开业之后所发生的日常费用一般情况下作为期间费用,计入当期损益。对发生数额较大的,如一次性支付办公用房租金筹,可视具体情况在“待摊费用”科目中列支。

  (3)关于利息支出。房地产开发企业的利息支出具有:数额较大、受益对象比较明确(主要为房地产项目开发)、受益期与支付期不一致等特点,将其作为期间费用列支,显然不妥。建议根据银行借款期限长短的不同,分别进行帐务处理。将流动负债(短期借款)的利息支出记入“递延资产”,待企业实现收入后,再逐步转入“财务费用”,分期列入各期损益;对长期负债(长期借款)的利息支出,则根据其受益对象直接或间接记入“开发成本”。

  (4)关于销售费用。虽然,房地产开发企业的产品(房产)在正式竣工验收前(一般在投人建筑安装工程总成本的25%以上),就可以进行对外销售。但是,出于经营战略的需要,大部分企业在房地产项目投产前期,就已经投入了数额较大的销售费用,如专设销售机构的经费、房地产项目的销售材料费、媒体广告费等。在实现销售收入前,将这些费用作为期间费用列支,并在损益表中体现的做法,既不合情、又不合理。建议将以上销售费用在“递延资产”开设的明细专户中进行归集。待销售实现后,再按其所占预计总销售收入的比例,分批转入“销售费用”,分期体现各期损益。对在实现销售收入之后所发生的各项销售费用,则直接记入“销售费用”。

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